来了来了!
6月21日，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT(基金代码：)将正式开始公众投资者认购，为个人参与投资国家基础设施项目提供了选择。
公募REITs有何投资价值，这只高速公路REIT值不值得买?个人投资者怎么购买?什么时候可以买?一文说清楚!
一、公募REITs产品值得买吗?
REITs音同“瑞次”，英文全称RealEstateInvestmentTrusts，直译通常称为“不动产投资信托基金”。
什么是REITs?
它将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。底层资产范围涵盖公路、园区、仓储物流等等，是重要的资产配置工具。
REITs就是针对那些没有大量资本直接投资于不动产的投资者，将不动产等分成小额有价证券，让投资者可以通过公募基金以小额资金参与，以获取不动产类资产的回报。
公募REITs有望获得长期稳定的分红收入，部分项目还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入，长期回报率可期。和上市公司分红不同，公募REITs是强制要求分红的，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，因此有望获得相对稳定的收益。同时基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。
与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。大部分REITs投资于不动产所有权，收益与风险介于股票和债券之间，与传统股债风险收益有显著差异，具有较好风险分散效果。
REITs作为一种可持续分配收益、流动性较强、风险适中的投资品种，主要适合希望分享不动产增值、担心股票市场波动太大、希望丰富资产配置组合以及有长期资金规划的投资者。
二、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT有何特点?
国金铁建重庆渝遂高速公路REIT是基础设施证券投资基金，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的，在符合有关基金分红的条件下，每年至少收益分配一次，每次收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
国家“十四五”规划提出“推进成渝地区双城经济圈建设，打造具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放型高地、优化提升成渝城市群”。重庆是中国中西部地区唯一的直辖市，重庆市GDP在全国各大城市排名第五。在市场容量上，高速公路项目的交通量与所在区域的GDP、汽车保有量呈现正相关性。近年来重庆、成都双城GDP增长，高于全国平均水平。而成都、重庆的民用汽车保有量位居全国第二、第三位，均超过万辆汽车，呈现稳步上升趋势，这是本项目未来交通量稳步增长的重要保障。
国金中国铁建REIT主要投资于渝遂高速重庆段项目，获取后续经营中的盈利收入，此高速项目是重庆市“三环八射”公路网架构中的主要通道，是连接重庆和成都两大城市间的重要交通动脉。
重庆渝遂高速公路收入包括项目公司收取的车辆运营通行费、沿线范围内的公路服务设施运营及广告设施运营、出租固定资产、应急救援收入等。年-年的运营通行费收入分别为59,.74万元、66,.59万元、52,.85万元和79,.47万元，作为优质的高速公路资产，有望提供稳定的长期回报(数据来源：基金招募说明书)。
国金中国铁建REIT的原始权益人(发起人)是中国铁建重投与重庆高速，资产支持计划管理人是国金证券，基金管理人是国金基金，财务顾问是中信证券、基金托管人是招商银行，可谓是多方强强联合。
1.发起方-中国铁建
中国铁建是国资特大型建筑企业，A+H股上市公司，高速公路运营项目规模超亿。作为基建行业的主力*，从高速公路项目来说，中国铁建累计中标项目总规模近万亿。未来5年内，中国铁建将有近0公里的公路通车。项目所处区域包括京津冀地区、长江经济带、长三角地区、粤港澳大湾区等多个地区。
2.发起方-重庆高速
重庆高速是重庆国资委与重庆交通局双重管理的，管理了61%的重庆高速网总里程。重庆高速统一管理着重庆市高速公路的建设、营运、养护、投融资等方面的工作，截至年全市通车总里程公里，路网密度4.66公里/百平方公里，省际出口通道27个，集团独资、控股建成并运营高速公路公里。
3.资产支持计划管理人-国金证券
国金证券是一家A股上市证券公司(.SH)，拥有以投资银行、证券经纪、自营及资产管理为核心的完整的证券业务体系，在资产证券化业务方面，国金证券已发展成为市场上专业、全面的资产证券化业务承销商，是市场上第一家连续三年获得上海证券交易所优秀资产支持专项计划管理人奖的证券公司。累计承销发行企业类ABS产品单，累计发行金额已超过亿元。(截至年3月)
4.基金管理人-国金基金
国金基金管理资产规模超亿，累计为投资者创造价值近60亿(截至年12月31日)，公司与年6月率先设立一级部门——REITs投资部。REITs投资部作为公司的战略选项，主要团队成员在REITs及类REITs、资管、法律及投行管理等行业和领域具备丰富的工作经验。公司同时为公募REITs业务配备了成熟的行业研究、风控合规、资产管理、资本市场服务等高标准、规范化的组织系统。
国金基金、国金证券作为项目的公募基金管理人和资产支持计划管理人，依托强大的投研能力以及对公募REITs行业的深入理解，通过丰富的项目运营能力，和与项目发起方的密切沟通，紧密配合，力争为本项目在存续期内的高效平稳运行和资产的保值增值提供保障，联合打造西部首单REITs标杆。
三、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT怎么买?
公募REITs发行由三部分组成，一是向战略投资者定向配售，二是向符合条件的网下投资者询价发售，三是向公众投资者公开发售。在顺利完成网下投资者询价之后，可向公众投资者公开发售。
在6月15日网下投资者询价环节，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT就受到机构投资者追捧。根据公告显示，在剔除无效报价后，共收到51家网下投资者管理的个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为万份，为初始网下发售份额数量的33.03倍。对于个人投资者来说，通过场内和场外都可以认购(场内投资者需提前开通交易权限方可操作)：
#国金铁建重庆渝遂高速公路REIT认购方式
01认购方式
本基金分场内认购和场外认购2种形式。场内认购是通过投资人的股票账户认购，场外认购以基金账户认购。投资者认购本基金金额时，需按基金金额发售机构规定的方式全额交付认购款项。
02认购起点
投资者可以多次认购本基金份额，场内认购每次认购金额为元或者其整数倍;投资者通过基金管理人网上电子直销交易系统(移动客户端)和其他场外销售机构办理，场外认购的首次认购最低金额为元(含认购费，下同)，追加认购的单笔认购最低金额为元。各销售机构可根据自己的情况调整首次最低认购金额和最低追加认购金额限制。。
四、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT发售时间
国金铁建重庆渝遂高速公路REIT将在6月21日启动公众投资者认购，其中场内认购时间为年6月21日的9:30-11:30，13:00-15:00;场外认购时间以各销售机构规定时间为准。
注：若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售，若预计募集首日有效认购申请全部确认后，本基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。
五、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT认购费率
按照认购方式与金额的不同，收取不同的费率：
六、国金铁建重庆渝遂高速公路REIT如何卖出?
国金中国铁建REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放场外申购与赎回。但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易，上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
个人投资者如果使用场外基金账户认购公募REITs产品，是不能通过基金赎回的方式卖出的，需要转托管至场内进行卖出，以满足资产的流动性需求。
产品上市以后，基金管理人、资产支持证券发起人，将会采用邀请做市商进行流动性管理、邀请专业机构投资者参与产品投资提供场内流动性、利用公司自有资金提供流动性等多种方式，维护产品流动性。
